Huren en investeren: de invloed van de overheid

Inbreng van de overheid

De woningcrisis in Nederland duurt al jaren voort. Door het zeer schaarse aanbod en de lage rente zijn de woningprijzen afgelopen jaren enorm gestegen. Voor veel starters was het bijna onmogelijk geworden om een betaalbare woning te kopen of te huren. De overheid heeft geprobeerd verandering te brengen in deze situatie door verschillende belastingmaatregelen te nemen. Zo is per 1 juli 2021 de overdrachtsbelasting voor woningen voor beleggers verhoogd en is recentelijk de belastingheffing in box 3 voor huurwoningen aanzienlijk toegenomen.

De recente maatregelen van de overheid om de woningcrisis op te lossen, veroorzaakt paniek op de woningmarkt en bedreigt de beschikbaarheid van huurwoningen voor woningzoekenden. Het voorgestelde limiet op vrijesectorhuurwoningen tot €1000 per maand zal het rendement van duizenden huurwoningen sterk verminderen en beleggers dwingen hun huizen te verkopen. Dit leidt tot een tekort aan huurwoningen op de markt en bemoeilijkt de doorstroming van huurders naar duurdere woningen in een steeds kleiner wordende vrije sector. Vastgoedinvesteerders die hoge marktprijzen hebben betaald voor huurwoningen die dadelijk alsnog gereguleerd worden, komen in de problemen door de beleidsmaatregelen en rente-ontwikkelingen. Ze verkopen massaal hun woningen, waardoor er nog minder huurwoningen beschikbaar blijven. Door de massale verkoop van huurwoningen komen er weliswaar meer woningen op de markt, maar dit aanbod sluit vaak niet aan op de vraag, waardoor er grote verschillen op de woningmarkt ontstaan.

Volgens hem is het nu al duidelijk dat veel mensen moeite hebben om een huurwoning te vinden, terwijl er meer woningen op de markt komen. Dit komt doordat de sterk gestegen hypotheekrente het voor veel mensen moeilijker maakt om een woning te kopen, vooral voor diegene waarvoor de middenhuurregeling bedoeld is. Hierdoor dreigen ze tussen wal en schip te vallen. Bovendien stokt de nieuwbouw wat wellicht zorgt voor de giftigste cocktail ooit die de overheid over de sector heen gooit.

Hoge rente stokt nieuwbouw

Kopers moeten flink investeren in woningen in het lagere segment, maar hebben vaak niet de middelen om dit te doen. Voorheen kochten beleggers deze woningen en renoveerden ze, wat leidde tot een fraaier straatbeeld en kwalitatief goed aanbod op de markt waar vraag naar was zoals Apex Projecten bij het project Kogerweelde heeft gedaan. Bovendien is het nu lastiger geworden voor veel starters om geld te lenen vanwege de fors gestegen hypotheekrente. Ook ouders kunnen minder hulp bieden omdat de jubelton grotendeels is verdwenen. Dit zorgt ervoor dat jonge woningzoekenden nog minder kans hebben om een huis te kopen. Woningen van mindere kwaliteit met een laag energielabel blijven langer te koop staan, waardoor de verschillen in de woningmarkt groter worden.

Nieuwbouw lijkt door de hoge rente kind van de rekening te worden. Duizenden geplande nieuwbouwhuizen worden voorlopig niet gebouwd, omdat er te weinig kopers voor zijn. Met de vaste kosten zoals personeel en bouwmaterialen zijn deze nieuwbouwprojecten vaak stevig geprijsd in de afkoelende markt. Er zijn echter nog wel genoeg mogelijkheden. Zoals wij bij Apex zeggen: “Slagvaardig zijn in een snel veranderende markt bepaalt het succes van ontwikkeling”.

Wat we wel kunnen concluderen is het feit dat de maatregelen van de minister voornamelijk gericht zijn op beleggers, terwijl diezelfde beleggers wel degelijk een functie hebben. Het gevolg is dat het aantal investeringen in commercieel vastgoed in het eerste kwartaal van 2023 aanzienlijk is gedaald. Je leest hier alles over in onze blog: “Investeringen in commercieel vastgoed terug naar het niveau van 2015”. Heeft de overheid wellicht aan teveel knopjes tegelijk heeft gedraaid om veranderingen op de woningmarkt teweeg te brengen?