Juridische aspecten binnen projectontwikkeling

Eind 2020 is er een stap gezet aangaande de besluitvorming over de inwerkingtreding van de wetswijziging Omgevingswet op 1 januari 2022. Dit is een duidelijk voorbeeld van hoe de wet- en regelgeving in projectontwikkeling nooit stil staat. Op juridisch vlak wordt projectontwikkeling steeds complexer. Dit heeft deels te maken met het feit dat er de afgelopen jaren meer nadruk is komen te liggen op locatie- en gebiedsontwikkeling. In dit artikel gaan wij dieper in op het juridische aspect van projectontwikkeling.

Bestemmingsplan en de bijbehorende procedures

Nederland is een klein land en daarom is iedere vierkante meter kostbaar. Sinds 1965 geldt de Wet Ruimtelijke Ordening, waarin genoteerd staat hoe ruimtelijke plannen in Nederland tot stand komen en gewijzigd kunnen worden. De wet in zijn huidige vorm is begin 2006 tot stand gekomen. In een bestemmingsplan legt de gemeente regels vast over (ver)bouwen, het gebruik van gebouwen en het (grond)gebied van de gemeente. Over het algemeen bevat dit plan uit een kaart waarop de bestemming van een stuk grond is aangegeven. Ook zijn hier de regels voor bijvoorbeeld het bebouwingspercentage en maximale dimensies opgenomen.

Binnen projectontwikkeling gebeurt het regelmatig dat men moet afwijken van het bestemmingsplan. Om een wijziging aan te brengen in het bestemmingsplan zal men eerst moeten kijken in welk onderdeel van de bestemmingsplanprocedure het zich bevindt. Dit geeft inzicht in met wie het juiste contactpersoon is binnen de gemeente en wie er goedkeuring voor moet geven.

Aanbestedingsrecht

Een aanbesteding is in de kern een inkoopmethode. Bij deze methode wordt een opdracht vooraf bekendgemaakt door de opdrachtgever. Het aanbestedingsrecht is opgebouwd uit de volgende fundamenten of beginselen: gelijkheids-, transparantie- en objectiviteitsbeginsel. Tijdens het gehele aanbestedingsproces zijn deze beginselen van toepassing.

In een aantal gevallen kan sprake zijn van een aanbestedingsplicht, zoals bijvoorbeeld bij commercieel vastgoed. Het Europese Hof heeft in 2010 middels een rechtszaak duidelijkheid gegeven over wanneer een aanbestedingsplicht nodig is: voornamelijk als een gemeente of andere overheid een rechtstreeks economisch belang heeft bij de exploitatie. Dit komt voor in gevallen als de gemeente:

• eigenaar of gebruiker van het vastgoed wordt;
• kan beschikken over het vastgoed met het oog op zijn openbare bestemming;
• economische voordelen haalt uit het toekomstige gebruik of de toekomstige overdracht van het vastgoed;
• financieel zal deelnemen aan de realisatie van het vastgoed, of;
• risico’s loopt bij de economische mislukking van de vastgoedexploitatie.

Bouwcontractvormen

Binnen de Burgerlijke en Utiliteitsbouw sector zijn over de jaren verschillende bouwcontractvormen tot stand gekomen. Van oudsher omvatten de diverse contracten bepaalde fasen van een bouwproject en worden afgesloten door de opdrachtgever. Een opdrachtgever heeft door het opdelen van de disciplines een contractuele verbintenis met alle partijen en zal deze ook moeten coördineren. De coördinatieverplichting valt regelmatig onder het projectmanagement tijdens de ontwerpfase of een aannemer in tijden van realisatie, zolang deze maar bij één partij ligt. Het risico voor de samenwerking binnen het project blijft gedurende het hele proces bij de opdrachtgever liggen. Dit komt doordat de coördinatieverplichting tegenwoordig geen resultaatsverplichting is, maar een inspanningsverplichting.

De laatste jaren zijn opdrachtgevers steeds meer op zoek naar manieren waarop de verdeling van de risico’s en taken meer in balans zijn met de hoogste benutting van kennis en creativiteit van de markt. Tot op heden heeft dit nog niet tot nieuwe contractvormen geleid. Wel hebben de bestaande contractvormen nieuwe invullingen gekregen. In een volgend artikel lichten we nader toe op de bestaande contractvormen, zoals hieronder opgesomd:

• Traditioneel
• Bouwteam
• Design & Build
• Engineer & Construct
• Design, Build & Maintain
• DBFM (Design, Build, Finance & Maintain)
• DBFMO (Design, Build, Finance, Maintain & Operate)
• Turnkey
• Projectontwikkeling
• PPS/PPP

Omgevingsrecht

Op 19 januari 2021 schreef Dagblad van het Noorden een artikel over de ontwikkelingen binnen het omgevingsrecht. Het omgevingsrecht heeft betrekking op het regelen van de fysieke omgeving. Hiermee wordt water, milieu en natuurlijke ordening bedoeld. In 2022 zal de nieuwe wet waarschijnlijk in werking treden en deze heeft als doel de regels te simplificeren voor ruimtelijke ordening, zoals bijvoorbeeld het bouwen van woningen. Binnen deze verandering worden wetten betreffende de leefomgeving gebundeld, van zesentwintig naar één. Ook de Algemene Maatregelen van Bestuur gaan van zestig naar vier en worden de 75 ministeriële regelingen gebundeld in één omgevingsregeling. De wetswijziging heeft ook invloed op de regelgeving in de bouw, namelijk de verlening van vergunningen, handhaving en aansprakelijkheid.

Apex Investments herontwikkelt en transformeert bestaand (commercieel) onroerend goed om de vastgoedmarkt verder te verduurzamen. Hierdoor wordt het onnodig ontwikkelen (bouwen) van nieuw vastgoed voorkomen en kunnen we efficiënter omgaan met bestaand onroerend goed. Bekijk onze huidige projecten of neem contact met ons op als u vragen heeft.